Для чего нужна оценка недвижимости?

Человек, который на правах собственности имеет какой-либо объект недвижимости, рано или поздно приходит к тому, что необходимо проводить его оценку. Для чего она необходима, как она проводится, и какие проблемы могут появиться в процессе ее проведения – об этом и не только пойдет речь ниже.

Прежде всего, стоит отметить, что под «оценкой недвижимости» понимается определение стоимости готового либо возводящегося объекта в соответствии с задачами, поставленными заказчиком.

На сегодняшний день выделяют следующие виды оценки недвижимости:

- потребительская (сумма, которую может быть получена от продажи объекта либо от его дальнейшей эксплуатации);
- рыночная (сумма, которая может быть получена от продажи объекта, выставленного на открытых торгах);
- ликвидационная (сумма, которая может быть получена как разница между расходами на ликвидацию объекта и доходами от него) и другие.

Оценка может быть проведена не только в отношении самого строения, но и в отношении земельного участка. Однако кадастровая стоимость участка, как правило, завышена, даже не имея прямого отношения к рыночной стоимости недвижимости. Чтобы определить реальную стоимость недвижимости, рекомендуется воспользоваться услугами независимой оценочной компании.

Оценка недвижимости может потребоваться при оптимизации налогообложения, сделке купли-продажи, получении кредитных средств под залог, взносах в уставной капитал и так далее. К примеру, если человек обращается в банк для получения кредита, тот обязательно потребует предоставить ему официальный документ, подтверждающий стоимость недвижимости. Бывают случаи, когда собственники имущества обращаются за оценкой только в целях получения объективной информации о стоимости собственной недвижимости.

Оценку земельного участка вместе с возведенными на нем объектами недвижимости чаще всего проводят на основании метода остатка. Предполагается, что стоимость недвижимости установлена. Осуществляется капитализация доходов, относящихся к земельному участку. Этот метод используется в большей степени для того, чтобы определить более эффективную эксплуатацию земельных участков.

Иногда, при приобретении того либо иного объекта недвижимости на открытых торгах, люди сталкиваются с завышенной начальной стоимостью. В этом случае, к сожалению, оценщик может предоставить реальные данные о стоимости недвижимости, а отстоять точку зрения, уменьшив при этом первоначальную заявленную стоимость, невозможно. Последняя устанавливается организаторами аукциона.

Следует иметь в виду, что стоимость отчета оценки зависит от сложности оцениваемого объекта. К примеру, дороже обойдется оценка объекта недвижимости, который находится в процессе строительства либо в аварийном состоянии. Чтобы его оценить, потребуются услуги экспертов других учреждений, а они стоят не дешево. Оценка недвижимости в большинстве случаев осуществляется в 3-5-дневный срок. Если же заказчику необходимо срочно выполнить оценку недвижимости в целях получения банковского кредита под ее залог, то работы выполняются быстрее. Оценочные компании всегда готовы пойти навстречу своим клиентам.

При обращении в банк за кредитными средствами, есть доля вероятности, что банк не примет отчет, подготовленный специалистами выбранной заказчиком оценочной компании. Действительно, отказ, может быть, если оценщик не аккредитован банком, в который обращается заказчик для получения кредита. Поэтому, выбрав банк, рекомендуется получить у него список сотрудничающих с ним оценочных компаний. В этом случае не стоит волноваться, примет банк отчет либо нет.

Теперь что касается непосредственно отчета об оценке объектов недвижимости. Заключение оценщика состоит из трех основных частей: вводная, аналитическая и итоговая. В данном документе должно быть подробное описание оцениваемой недвижимости (местонахождение, конструктивные особенности, состояние в момент проводимого обследования и так далее) и описание применяемых методов оценки с указанием расчетной информации.

Согласно Закону «Об оценочной деятельности» в отчете должны быть включены данные о состоянии рынка недвижимости в районе нахождения оцениваемой недвижимости. Данный документ действителен в течение шести месяцев, поэтому в нем обязательно должна присутствовать дата составления и порядковый номер. В отчете также указывается список ограничивающих допущений и условий, подтверждающие независимость оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Страницы отчета нумеруются, документ прошнуровывается и скрепляется печатью и подписью оценочной компании. Если данные условия и требования будут соблюдены, то любое учреждение обязательно его примет.